Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? et comment la calcule-t-on ?

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu par donation ou succession.

Avant de vendre, mieux vaut connaître avec précision le sort qui sera réservé à sa plus-value immobilière.

En effet, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est imposable sur le revenu. Cependant, certaines cessions peuvent rentrer dans le cadre d'une exonération. (cf notre article : Les cas d’exonération)

1. Base de calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré notamment des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisitions, du montant des travaux et des frais de voiries) ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession ( majorée des frais réels et droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier).

A savoir : Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.

Focus sur les dépenses de travaux

Le prix d'acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs.  

Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.

2. Abattement

La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L’assiette (c’est-à-dire la base de calcul) est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

- au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,

- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat, date de la donation ou date du décès)

Exemple 1 (simple) :

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 2 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

- Vous ne bénéficiez d'aucun abattement sur l'impôt. Vous déclarerez alors en revenu 10 000 € 

- Vous bénéficiez d'aucun abattement sur les prélèvements sociaux

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 10 000 €.

Exemple 2 (plus complexe)

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

- Vous bénéficiez d'un abattement sur l'impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6% x 5). Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € x 30% soit 3 000€. Vous déclarerez alors en revenu 7 000€ (10 000€ - 3 000€).

- Vous bénéficiez d'un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65% par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25% (1,65% x 5). Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € x 8,25% soit 825€.

Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175€ (10 000€ - 825€).

3. Taux de l’impôt sur la plus-value immobilière

La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2%. Le montant de l’impôt sera prélevé par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique et versé par ses soins à l’administration fiscale. (Cependant, vous devez indiquer la plus-value sur votre déclaration de revenus).

Reprenons notre Exemple 1, bien détenu depuis 2 ans :

Votre plus-value taxable au titre de l’impôt sur le revenu est de 10 000€ x 19% soit 1 900€

Votre plus-value taxable au titre des prélèvements sociaux est de 10 000€ x17.2% soit 1 720€

Soit un total à payer de : 3 620€

Reprenons notre Exemple 2, bien détenu depuis 10 ans :

Votre plus-value taxable au titre de l’impôt sur le revenu est de 7 000€ x 19% soit 1 330€

Votre plus-value taxable au titre des prélèvements sociaux est de 9 175€ x 17.2% soit 1 578€

Soit un total à payer de : 2 908€

Une taxe complémentaire s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. Elle est de 2 à 6% selon le montant de la plus-value après application de l’abattement.

Ce qu'en pense La Chouette ?

Un bien ne doit pas se mettre en vente en fonction de l’abattement qui va s’appliquer mais bien en fonction d’un besoin, d’un projet ou d’un marché qui semble favorable à la meilleure plus-value immobilière !

Alors on parle de vous ? de votre projet ?

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