Et si 2024 était l'année de l'investissement immobilier?

Nous avons connu une baisse des taux progressive de 2008 à 2022, et finalement au quatrième trimestre 2022, le taux moyen d’un prêt immobilier sur une durée de 20 ans s’établissait en moyenne autour des 2.20%*. Un record depuis plus de 5 ans ! De quoi s’accommoder lentement mais surement aux taux bas. Si nous lisons souvent que c’est sans surprise que la tendance des taux immobiliers en 2023 était à la hausse, rare sont ceux qui avaient réussi à anticiper cela. Cette hausse brutale s’est poursuivie durant toute l’année 2023 jusqu’à dépasser 4,20% en novembre. Début 2024, la courbe s’inverse avec le franchissement symbolique à la baisse du seuil des 4% pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 15 ans.

Légitimement, de nombreux acquéreurs potentiels se posent donc aujourd’hui la question de repousser leur achat immobilier ?

Savoir s’il faut repousser un achat immobilier pour obtenir un meilleur taux revient à spéculer à la baisse sur les taux immobiliers. Si une baisse commence à se dessiner, il n’y a cependant aucune garantie qu’elle soit durable.

Autrement dit, nous avons deux possibilités :

• Adopter une stratégie qui dépend du scénario qui nous semble le plus réaliste,
• Ou, adopter une stratégie en fonction de nos projets de vie.

Le rapport entre les taux et les prix

Lorsque les taux d’emprunts augmentent, mécaniquement les prix de l’immobilier baissent (et vice versa), enfin en principe…

C’est compréhensible par le simple fait que l’offre et la demande se régule par la conjoncture des taux, car si nous pouvions emprunter 300 000€ au taux de 2% sur 20 ans, à revenus identiques, nous ne pouvons emprunter que 253 100€ avec un taux de 4% sur 20 ans. C’est à peine 85% de notre capacité d’acquisition initiale ! Si nous sommes vendeur, nous n’avons pas d’autre choix que de baisser notre prix pour nous adapter à la demande… Est-ce intéressant d’être acheteur dans ce contexte ?

Malheureusement, bien que le marché de l’immobilier soit à la baisse, les prix sont loin de baisser autant que les capacités d’emprunt. C’est d’autant plus vrai dans notre région, où le marché immobilier manque tellement de stock que les prix restent stables ou continuer d’augmenter légèrement.

Théoriquement, la hausse des taux d’intérêt devrait se poursuivre jusqu’à ce que l’inflation soit jugulée par la Banque Centrale européenne. Aujourd’hui, rien n’est certain. Les taux baissent, mais la position de la Banque Centrale n’a pas changé, et de nombreux indicateurs avancés semblent démontrer que l’inflation n’est pas encore totalement maîtrisée. Dès lors, en reportant un projet immobilier, nous prenons le risque de perdre en pouvoir d’achat immobilier à mesure que le temps passe. Franchir le cap de l’acquisition immobilière dès maintenant est loin d’être une mauvaise stratégie pour éviter d’emprunter à un taux trop élevé. Par contre, si la tendance s’inversent réellement, et que les taux continuent de baisser après la souscription de notre emprunt, nous aurons toujours la possibilité de procéder à un rachat de crédit pour bénéficier de taux plus avantageux !

Nous pourrions spéculer longtemps, mais franchement… Acheter maintenant dans un contexte de prix en baisse ou, au pire, dans une situation de prix où la hausse est relativement maitrisée, avec des taux qui se stabilisent voire même qui pourraient baisser à court terme… C’est peut-être un momentum intéressant.

Quitte à se répéter, qui dit hausse des taux, dit baisse des prix, et vice versa ; oui, vice versa. Baisse des taux, hausse des prix, et rachat de crédit ! Ce n’était pas pour la rime… Voyez-vous où je veux en venir ? Si nous achetons un bien immobilier dans une région où les prix n’ont guère baissé pendant une hausse des taux, je vous laisse imaginer le potentiel de revalorisation de ce même bien, dans un scénario de hausse des taux.

L’immobilier en tout temps

Spéculer sur des scénarios économiques c’est chercher l’opportunité “courtermiste”. Or l’investissement immobilier, c’est du long terme. C’est répondre à des besoins fondamentaux que nous cherchons tous : nous loger, nous sécuriser. C’est aussi s’enrichir avec l’effet de levier du crédit sur une durée longue, ou encore se protéger avec l’assurance liée au prêt, déductible fiscalement lors d’un investissement locatif.

Par contre, gare à ceux qui utilisent leur “cash” (argent disponible en apport) durement mis de côté pour investir alors que la hausse des taux de crédit induit également une hausse du taux de rendement des placements…

D’autant que d’ici peu nous pourrions peut-être racheter une bonne dette pour la payer encore moins chère. Ceci tout en conservant notre argent qui travaille à long terme avec un rendement bien plus élevé ! D’ailleurs, qui dit plus d’épargne, dit plus de chance de négocier un taux de crédit plus bas…

Peut-être que 2024 pourrait être l’année de l’investissement immobilier ?

Article rédigé par Victor Escoffier, professionnel du conseil en investissement et fiscalité, investisseur à titre personnel depuis plus de 10 ans, dirigeant du jeune cabinet moderne de gestion de patrimoine Valor Alpha, il accompagne une clientèle privée à atteindre ses objectifs financiers et de vie au travers de stratégies patrimoniales à forte valeur ajoutée et de solutions d’investissement performantes et sécurisantes.

*source Empruntis : Historique des taux d'intérêt du crédit immobilier