La mise en location
Afin d’éviter tout stress inutile et réduire au maximum la vacance locative, voici quelques paramètres qui accélèrent les chances de trouver un locataire solvable dans les meilleurs délais.
LE BIEN
Au-delà de répondre aux normes d’habitabilité légales requises, il est primordial que l’appartement soit dans un état de propreté, de fonctionnalité, d’aménagement et de décoration acceptable pour tout candidat locataire. Les experts La Chouette visitent chaque bien avant prise de mandat ou relocation. Il s’en suit un rapport de visite accompagné, le cas échéant, de préconisations voire de travaux à réaliser.
La qualité des biens présentés est le gage de toucher des profils de locataires adaptés aux attentes des propriétaires.
Fixer le montant du loyer est un exercice qui demande de l’exactitude. Le prix doit tenir compte de la typologie du bien (neuf, ancien, taille, environnement, état, atouts…), du marché locatif, de la période et du dispositif de défiscalisation (Pinel…). La logique de marché répond à la règle de l’offre et de la demande, qui varie en cours d’année.
Notre devoir de conseil et de crédibilité est de vous informer et d’adapter l’offre pour aboutir à un montant satisfaisant, cohérent et adéquate (pour le bailleur et le marché).
Etudier la pertinence du type de location a toute son importance.
La location est-elle vide ou meublée ?
Quelle est la périodicité du bail envisagée ?
Quel est le dispositif fiscal idéal pour vous ?
Notre premier filtre reste votre projet et votre logique d’investissement. Néanmoins, il est parfois judicieux de réévaluer les arguments de chacune des options, en fonction notamment de la typologie du bien, de l’environnement et de la période de mise en location.
Par exemple, il est parfois plus intéressant financièrement de procéder à un réajustement de loyer ou au réaménagement des lieux que de perdre un ou deux mois de loyer, sans omettre les charges de copropriété qui courent.
Un calcul simple pour illustrer le propos : sur un loyer de 800 €, deux mois de vacance locative correspondent à la répercussion d’une baisse de loyer accordée de 30 € sur 4 ans et demi ou à la réalisation de travaux d’aménagement déductibles de vos revenus fonciers.
Les experts La Chouette vous aident à envisager toutes les options et faire les meilleurs choix.
Choisir les vecteurs de communication
La diffusion de nos offres s’effectue sur plusieurs plateformes digitales. Cela permet de considérer chacune des populations cible en fonction de leurs appétences et de leurs habitudes numériques.
Le panel est large, des réseaux sociaux (plutôt étudiants et jeunes actifs) aux sites spécialisés qualitatifs (cadres et cadres supérieurs, actifs de 40, 50 ans et plus...).
Nous collaborons également avec les principales sociétés de relocation qui ont pour mission de loger les collaborateurs, généralement des cadres en mutation.
Une fois les vecteurs appropriés choisis, place à la qualité visuelle de l’annonce. Pour cela, chacun de nos reportages photo est en qualité HDR et nous intégrons une visite virtuelle de l’appartement.
Assurer la visibilité et susciter l’envie sont nos objectifs.
La gestion administrative et financière
D’un point de vue administratif et financier, la gestion locative doit être envisagée avec précision. Selon notre conception, l’étendue des missions va bien au-delà de la signature du bail et l’encaissement des loyers. Discipline plurielle de l’immobilier, la gestion locative nécessite savoir et savoir-faire car ses conséquences financières et juridiques sont majeures.
QUELQUES POINTS ESSENTIELS À RESPECTER
Pour la partie administrative :
→ Opter pour un bail pertinent en fonction de l’occupation, des caractéristiques et de la destination du local ou de l’habitation
→ Apporter la vigilance nécessaire à la rédaction du bail et de ses annexes, afin de préserver les intérêts du bailleur tout en respectant ses obligations
→ S’acquitter de toutes les démarches administratives vis-à-vis des tiers (collectivités, administrations diverses ou organismes privés)
→ Délivrer les quittances, attestations ou déclarations
Si ces étapes n’étaient pas respectées, cela pourrait avoir de lourdes conséquences pour le bailleur. Du simple manque à gagner jusqu’à la procédure judiciaire, en passant par la requalification du bail ou l’immobilisation du bien.
Pour la partie financière :
→ Procéder à l’indexation annuelle selon le bon indice et la forme requise en fonction de l’occupation
→ Réaliser en temps et en heure, la régularisation des charges selon les dispositions légales et contractuelles, réajuster les provisions
→ Régler les fournisseurs, les appels de fonds et cotisations, gérer la trésorerie.
Chacune de ces tâches requiert expertise et méthodologie. Choisir la forme (courrier, LRAR, exploit d’huissier…), s’inscrire dans la bonne temporalité (indexation, régularisation), opérer une veille juridique constante sont des incontournables pour préserver le confort et les droits du bailleur.
Les experts en immobilier de La Chouette sont les garants d’une gestion locative cohérente, solide et appliquée.
La gestion technique et l'entretien du patrimoine
Pour la Chouette Agence immobilière, la préservation de votre patrimoine est tout aussi importante que la perception des revenus locatifs. C’est pourquoi, nous apportons la plus grande attention à chaque étape, à chaque évènement qui influent sur l’état de votre bien.
Pour chacun d’entre eux, nous avons mis en place une méthodologie rodée.
Les états des lieux des locataires sont effectués par un expert immobilier qui transmet sans délai le comparatif entrée/sortie et évalue les sommes à retenir. Immédiatement (et sauf indication contraire du bailleur) les travaux sont réalisés pour assurer une relocation plus aisée et maintenir la qualité du logement.
Lors de la survenance d’un sinistre, nous nous assurons de la bonne exécution de la déclaration. Afin de préserver vos intérêts, nous participons aux expertises dès lors que les dégâts consécutifs touchent le bien et/ou qu’il est nécessaire de faire des travaux dans le cadre de la résolution de la cause de ce sinistre. Nous vous accompagnons également dans les démarches d’indemnisation (montant, complément, …) et pouvons vous orienter vers un expert d’assuré pour les sinistres les plus importants.
Vous êtes informés, par mail avec photographies éventuelles, du sinistre et de son évolution.
Un appartement vit au gré de son temps d’occupation. C’est pourquoi avec nos partenaires, experts triés sur le volet pour leurs compétences, la justesse de leur tarif et leurs suivis travaux, nous restons à votre écoute pour élaborer une stratégie et/ou apporter des solutions techniques qui répondent à vos envies ou à vos moyens.
Découvrez en vidéo La Charte du Bon Gestionnaire ;)
https://youtu.be/qG-Yzd8MuSw
Les garanties locatives
En tant que Propriétaires Bailleurs, vous devez faire face à des dépenses courantes, tels que les charges de copropriété, la taxe foncière et un éventuel remboursement d’emprunt. Aussi, vous garantir un revenu locatif fiable devient essentiel pour pérenniser votre investissement.
Afin de répondre à ce besoin La Chouette vous propose une gamme de garanties locatives soigneusement sélectionnées, auprès de grandes compagnies.
Nous avons souhaité vous apporter différentes solutions de sécurisation, adaptées à vos contraintes et vos besoins, répondant à la situation de votre bien.
- Le Recouvrement des Loyers Impayés #RLI
A la différence de la GLI, la RLI n’assure pas l’avance des loyers impayés.
Une garantie applicable à 100% des locataires en résidence principale. Sans contrainte de solvabilité du locataire et compatible avec une caution, elle est même son complément naturel.
La mise en garantie est possible dès le premier jour pour le locataire entrant, et à tout moment pour celui en place (s’il est à jour de ses paiements).
Il s’agit d’une solution d’assurance minimal.
Le taux est de 1,28% sur le quittancement
- La Garantie des Loyers Impayés #GLI
La Garantie* :
-->Loyers impayés : Plafond de 90 000 € TTC par sinistre et 2 500 € TTC par mois
-->Dégradations immobilières : 10 000 € TTC par sinistre
-->Protection Juridique Locative : Plafond de prise en charge : 16 000 € TTC par sinistre
-->Frais de contentieux : Compris dans les plafonds de loyers impayés
-->Certification des dossiers locataires par des experts avant la signature du bail
Le taux est de 2,30% des sommes appelées (dont 0.2% ttc de frais de gestion)
Notre sélection s’est portée sur une garantie sans délai, dès le mois de survenance de l'impayé et sans franchise, offrant une souplesse suffisante dans l’éligibilité du candidat locataire, et pour un montant garanti important.
- L'option / Vacance locative (extension GLI uniquement)
Après seulement 1 mois de franchise, la durée maximale de prise en charge est de 3 mois maximum, à hauteur de 80 % du dernier loyer payé hors charges.
Le taux est de 2% sur le quittancement
La qualité et la sécurité ont un coût, pour autant, nos tarifs restent très compétitifs !
N'hésitez pas à nous consulter pour les conditions détaillées. Nous vous ferrons parvenir l'intégralité des conditions sur simple demande de votre part.